이재명 정부가 세 번째 부동산 대책인 ‘10·15 대책’을 발표하자, 부동산 시장이 현금 자산가 중심으로 재편되며 초양극화가 심화할 것이란 우려가 제기됐다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 묶이면서 대출 한도가 크게 줄어, 현금 부자가 아니면 주택 매입이 어려워졌기 때문이다.
정부는 강남 지역을 중심으로 한 집값 상승세가 한강변 등 주요 지역으로 확산하자, 서울 전역과 경기 일부 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정하며 강도 높은 규제에 나섰다. 19일 정부에 따르면, 지난 15일 발표된 ‘주택시장 안정화 대책’에 따라 서울 25개 자치구 전역과 경기 과천, 성남(분당·수정·중원), 광명, 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안구), 용인(수지구), 의왕, 하남 등 12곳이 포함됐다.
이번 대책의 핵심은 대출 규제 강화다. 규제지역 내 주택담보인정비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 축소됐다. 기존에는 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외하면 최대 6억원까지 대출이 가능했지만, 앞으로는 집값의 40%까지만 대출이 허용된다. 정부는 이번 조치가 고가 주택 시장의 투기적 수요를 억제하기 위한 것이라고 설명했다. 주택 가격별로는 15억 초과~25억원 미만 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지만 대출이 가능하도록 했다.
하지만 업계에서는 이러한 규제가 오히려 서민 실수요자에게 더 큰 부담을 줄 수 있다고 지적한다. 이미 고가 주택 시장은 현금 자산가 위주로 형성돼 있어 대출 규제의 직접적 영향이 크지 않기 때문이다. 반면 중저가 주택의 대출 한도까지 줄어들면서 실수요층의 자금 마련이 더욱 어려워졌다는 분석이 나온다. 예를 들어 10억원 아파트는 기존 6억원까지 대출이 가능했지만, LTV 40% 적용 시 대출 한도는 4억원으로 줄어든다. 이에 따라 필요한 현금은 2억원으로 늘어난다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “DSR(총부채원리금상환비율)과 LTV 강화로 실수요자의 자금 조달이 어려워지는 반면, 현금 여력이 있는 수요자에게는 영향이 제한적”이라고 분석했다.
정부가 예고한 부동산 보유세와 거래세 강화 방침도 시장의 ‘똘똘한 한 채’ 집중 현상을 부추길 전망이다. 세금 부담을 최소화하려는 수요가 강남, 용산, 한강변 등 핵심 지역으로 몰리며 고가 주택의 가격이 유지되거나 상승할 가능성이 크다. 전문가들은 이러한 흐름이 부동산 시장의 초양극화를 심화시킬 것이라고 내다봤다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “비핵심 지역이나 외곽 지역은 대출 규제 강화로 실수요자 진입이 막혀 거래 절벽과 체감 가격 하락이 나타날 수 있다”며 “반면 현금 자산가 중심으로 거래가 이뤄지면서 고급 주거지는 공급 부족과 매물 희소성으로 인해 가격이 오르는 초양극화 현상이 고착화될 것”이라고 밝혔다.
결국 이번 10·15 대책은 단기적으로 투기 수요를 억제할 수 있으나, 장기적으로는 현금 자산가와 실수요자 간의 격차를 확대시키는 부작용을 낳을 수 있다는 우려가 커지고 있다. 전문가들은 금융 접근성이 낮은 실수요층에 대한 보완책이 마련되지 않으면 부동산 시장의 불균형이 심화될 것이라고 경고했다.
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