이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시한까지 매도 계약만 체결해도 중과세를 유예하는 방안을 검토하겠다고 밝혔지만, 실제 주택 매물이 시장에 대거 나오기는 어려울 것이라는 관측이 나온다. 토지거래허가구역 확대와 대출 규제 등 구조적 제약으로 다주택자의 주택 처분이 쉽지 않다는 지적이다.
26일 정치권과 업계에 따르면, 이 대통령은 전날 X(옛 트위터)를 통해 “다주택자 양도세 중과 유예 종료는 이미 예고된 사안”이라면서도 “그동안 유예가 반복되며 정책 혼선이 있었던 만큼, 5월 9일까지 계약한 경우에는 중과세 유예 적용을 국무회의에서 논의해 보겠다”고 밝혔다.
다주택자 양도세 중과 유예는 2022년 부활 이후 매년 연장돼 왔으며, 종료 시 기본 세율 6~45%에 2주택자는 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트 이상의 가산세율이 붙는다. 지방소득세까지 합치면 최고 세율은 82.5%에 달한다.
현행 제도에서는 잔금 납부나 소유권 이전 등기 완료 시점을 기준으로 중과 유예 여부가 판단된다. 그러나 서울 전역과 경기 주요 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있어, 계약 체결 이후 실제 매각까지 통상 수개월이 걸린다는 점이 걸림돌로 꼽힌다.
중개업계는 거래 허가와 잔금 절차를 감안할 때 5월 9일까지 주택을 완전히 처분하는 것은 현실적으로 어렵다고 보고 있다. 대통령이 계약 시점까지 기준을 완화하겠다고 언급한 것도 이러한 현실을 고려한 조치로 해석된다.
다만 매수 수요가 위축된 상황에서 매물 출회 효과는 제한적일 것이란 분석이 우세하다. 다주택자 주택담보대출 제한과 전입 의무, 실거주 요건 강화로 전세를 끼고 매입하는 갭투자가 사실상 차단됐기 때문이다.
주담대 한도는 6억원으로 제한돼 있고, 15억원 초과 고가 주택은 대출 여력이 더욱 줄어든 상태다. KB부동산에 따르면 올해 1월 기준 서울 상위 20% 아파트 평균 매매가격은 34억 원을 웃돌아, 매수자의 자기자본 부담이 크다는 평가다.
장기보유특별공제 역시 다주택자의 주택 처분을 미루게 하는 요인으로 꼽힌다. 강남3구나 용산구 고가 주택에 실거주하며 비강남권 주택을 임대한 다주택자는 장특공 요건 유지를 위해 매각을 늦추는 경우가 많다. 임차인의 전세 계약 기간이나 계약갱신청구권 행사도 단기 처분을 어렵게 한다.
전문가들은 급매물이 일부 나오더라도 시장에 매물이 쏟아질 가능성은 크지 않다고 보고 있다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “매수 여건이 좋지 않고 집주인도 전세 기간에는 매각이 어려워, 매물 출회 효과는 제한적일 것”이라고 분석했다.
법원 등기정보광장에 따르면 전국 집합건물 다소유 지수는 최근 수년 내 최저 수준으로, 이미 다주택자 비중이 줄어든 상황인 만큼 이번 조치의 시장 영향도 제한적일 것이라는 관측이 나온다.
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