서울 아파트 가격이 가파르게 상승하면서 서울에 거주하지 않는 외지인과 외국인의 주택 매수가 다시 크게 늘어난 것으로 나타났다. 서울 집값 상승세가 장기화되는 가운데 수도권과 지방은 물론 해외 자본까지 서울로 유입되며, 부동산 시장의 쏠림 현상이 한층 심화되고 있다는 분석이 나온다.
법원 등기정보광장에 따르면 2025년 서울 집합건물(아파트·빌라·오피스텔 등) 매수자 가운데 주소지가 서울이 아닌 외지인은 4만6007명으로 집계됐다. 이는 전년인 2024년(3만8621명)보다 19.1% 증가한 수치다. 외지인의 서울 주택 매수 규모는 집값 급등기였던 2021년 이후 4년 만에 가장 높은 수준으로 회복됐다.
강남권·한강벨트 중심 외지인 매수 집중
외지인 매수는 서울 전역 가운데서도 가격 상승 폭이 컸던 지역에 집중됐다. 자치구별로는 송파구가 3420명으로 가장 많았고, 강동구 3027명, 마포구 2998명, 영등포구 2891명, 강서구 2590명 순으로 나타났다. 강남권과 한강벨트, 정비사업 추진 지역을 중심으로 외지인의 매수 수요가 몰린 것이다.
외지인 매수자를 거주지별로 보면 수도권 거주자의 서울 진입이 두드러졌다. 경기 지역 거주자가 2만7885명으로 전체의 60.6%를 차지했고, 인천 거주자는 3712명으로 8.1%를 기록했다. 수도권 거주자만 합치면 외지인 매수자의 약 70%에 달했다.
지방 거주자의 경우 경남이 2458명으로 가장 많았고, 충남 1489명, 강원 1296명, 부산 1223명, 경북 1130명 순으로 집계됐다. 지방 고소득층을 중심으로 서울 부동산에 대한 투자·실거주 수요가 여전히 높다는 점을 보여준다.
서울 아파트 상승률 독주…수요 쏠림의 배경
외지인 매수 증가의 배경에는 서울과 다른 지역 간 집값 상승률 격차가 크게 벌어진 점이 자리하고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난해 서울 아파트 매매가격 누적 상승률은 8.71%로 전국에서 가장 높았다. 반면 서울을 제외한 경기 지역은 1.37% 상승에 그쳤고, 인천은 0.65% 하락했다.
수도권 내에서도 서울의 상승 폭이 두드러지면서 상대적으로 가격 상승 여력이 큰 서울로 자금이 몰리는 구조가 고착화되고 있다는 분석이다. 이러한 흐름은 외지인의 실거주 목적뿐 아니라 자산 증식과 투자 목적 수요까지 동시에 자극하고 있다.
외국인 서울 주택 매수도 4년 만에 최대
외국인의 서울 주택 매수도 꾸준히 늘고 있다. 지난해 서울 집합건물에 대한 외국인의 소유권이전등기 신청 건수는 1916건으로 집계됐다. 이는 2021년 이후 4년 만에 가장 많은 수준이다.
외국인 매수 지역을 보면 강남 3구와 한강벨트 지역 비중이 38.6%에 달했다. 용산·마포·성동·강동·광진구 등 서울 핵심 입지를 중심으로 외국인 수요가 집중되며, 선호 지역이 뚜렷하게 나타났다.
정부는 지난해 8월부터 서울 전역과 경기도, 인천 일부 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정하고 투기성 거래에 대한 조사를 진행하고 있다. 그럼에도 서울 부동산에 대한 외국인의 관심은 여전히 높은 수준을 유지하고 있다는 평가다.
서울 아파트 시가총액 1800조 돌파…초양극화 지속 전망
수요 쏠림이 이어지면서 서울 집값의 규모도 빠르게 커지고 있다. 부동산R114에 따르면 지난해 12월 25일 기준 서울 아파트 매매 시가총액은 1832조3154억원으로 집계됐다. 이는 2024년 말 1624조6959억원보다 12.8%, 금액으로는 207조6195억원 증가한 규모다.
지난해 6·27 대출 규제와 10·15 부동산 대책으로 서울 아파트 거래량은 일시적으로 감소했지만, 서울과 비서울 지역 간 가격 격차가 더욱 벌어지는 이른바 ‘부동산 초양극화’ 현상은 올해에도 이어질 것이라는 전망이 나온다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 정부 정책 기조의 영향을 언급하며, 정책 방향에 큰 변화가 없는 한 가격 상승 여력이 있는 이른바 ‘똘똘한 한 채’로 수요가 집중될 수밖에 없다고 분석했다. 그는 서울 집값이 오르는 동안 지방 부동산 시장은 정체돼 있어, 지방 고소득자들이 실거주 의무 등 부담을 감수하면서도 서울 주택을 매수하는 현상이 나타나고 있다고 설명했다.
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