한국은행이 최근 서울 및 수도권을 중심으로 한 주택 가격 급등세가 당분간 이어질 수 있다고 경고하며, 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 대상을 정책대출까지 확대해야 한다는 입장을 밝혔다. 동시에 안정적인 주택 공급 확대를 통해 부동산 시장 과열을 막고, 자영업자 부실 위험에는 채무조정 등 구조적 대응책을 병행해야 한다고 제안했다.
◈서울 집값 상승세와 주택시장 위험지수
25일 한국은행이 발표한 '2025년 상반기 금융안정보고서'에 따르면, 올해 1분기 서울 주택시장 위험지수는 0.9로 나타났다. 이는 2021년 1분기 1.76을 정점으로 하락하던 지수가 최근 다시 상승세로 전환된 것이다. 특히 토지거래허가제구역 해제 등 정책 변화 이후, 서울 아파트 가격은 5주 만에 주간 상승률 0.1%, 7주 만에 0.2%를 기록했다. 강남 일부 지역의 경우 주간 상승률이 0.7%에 달해 연율로 환산 시 약 30%에 이른다.
장정수 한은 금융안정국장은 "서울 아파트 가격과 가계부채 증가를 감안할 때, 2분기에는 주택시장 위험지수가 더 오를 가능성이 있다"며 "서울을 중심으로 한 주택시장 과열 우려가 커지고 있다"고 밝혔다. 이어 "최근 부동산 시장과 가계부채 상황을 보면, 향후 기준금리 정책 결정에서도 금융안정을 고려할 수밖에 없다"고 강조했다.
◈정책대출의 DSR 포함과 주택 공급 확대 필요
한국은행은 주택시장 과열이 일시적 현상이 아닌 구조적 문제라고 진단했다. 특히 현재 DSR 규제에서 제외된 정책대출의 비중이 지속적으로 증가하면서 가계부채 관리에 부담을 주고 있다고 지적했다. 현재 정책대출은 전체 주택대출의 약 28%를 차지한다.
임광규 한은 금융안정기획부장은 "정책금융이 과도하게 공급되면 주택 수요를 자극해 집값 상승의 원인이 될 수 있다"며 "정책대출에도 DSR 규제를 적용하고, 주택 수요보다 공급 중심의 정책으로 방향을 전환해야 한다"고 밝혔다. 이어 "장기적 시계에서의 안정적인 주택 공급은 부동산 시장 안정에 필수적"이라고 덧붙였다.
◈자영업자 연체율 급등과 채무조정 필요성
이번 보고서에서는 자영업자의 부실 위험도 심각하게 부각됐다. 특히 취약 자영업자의 대출 연체율은 12.24%로, 2013년 2분기 이후 최고치를 기록했다. 이는 비취약 자영업자 연체율 0.46%와 비교해 극명한 차이를 보인다.
이종렬 한은 부총재보는 "소상공인의 회생을 위해 장기 연체 채권 소각, 폐업 지원, 채무조정 등의 대책이 병행돼야 한다"며 "정부가 추진 중인 민생 회복 지원금도 자영업자의 매출 회복과 소비 진작에 기여할 수 있을 것"이라고 말했다.
◈비은행금융기관의 건전성 악화 우려
보고서에서는 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 등으로 인해 비은행금융기관의 자산 건전성이 크게 저하됐다는 점도 지적됐다. 비은행금융기관의 전체 연체율은 2022년 말 1.75%에서 2025년 1분기 4.92%로 급등했다. 이 중 기업대출 연체율은 2.25%에서 7.43%로 증가했으며, 건설 및 부동산업 중심으로 상승폭이 두드러졌다.
장 국장은 "9월 예금자 보호 한도 상향으로 당장의 금융권 간 자금 이동은 제한적일 수 있지만, 고위험 자산에 대한 투자 유인은 여전히 존재한다"며 "이를 종합적으로 모니터링하고 정책적 대응 방안을 마련하겠다"고 밝혔다.
또한 그는 "레고랜드 사태 이후 새마을금고 등 비은행금융기관의 시장 비중이 확대되고 있으며, 빠른 뱅크런 발생 가능성도 확인됐다"며 "금융감독원과의 정보 공유 강화 등 비은행권에 대한 감독 체계를 보완할 필요가 있다"고 언급했다.
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