주택시장은 전반적으로 침체된 분위기를 장기간 유지하고 있다. 새 정부 출범과 함께 부동산 가격이 바닥을 치고 경기가 살아날 것이라는 기대도 있지만 전문가들의 전망은 아직 밝지 못하다.
지난해 전국 주택 매매 거래량은 월평균 5만5488건으로, 국토해양부가 실거래가를 집계·발표한 2006년 이후 최저치를 기록한 반면, 지난해 12월 전국 전월세 거래량이 10만7600건을 기록해 전년 동월 대비 5.7% 증가했다.
투자자들이 부동산 가격이 더 이상 오르지 않을 것으로 판단하고 부동산에 투자하지 않고 있다 보니 아파트를 비롯한 주택의 매매가 위축되었고, 그 반작용으로 전·월세 거래량이 증가해 전세가만 오르고 있는 상황이다.
하지만, 오피스텔을 비롯한 수익형부동산 시장은 상대적으로 활발한 편이다. 저금리 기조가 계속 유지되고 있고 금융소득종합과세 기준이 확대되어 금융 부문에 편중되었던 자산가들이 수익형부동산시장에 관심을 돌리고 있기 때문이다.
수익형부동산은 오피스텔, 도시형생활주택, 상가 등으로 기본적으로 임대수입을 목적으로 하는 '자산'이다. 현금흐름을 창출할 수 있는 부동산인 것이다. 물론 거시경제 환경이나 부동산시세의 변화에 따라 시세차익을 얻을 수도 있다.
신세계건설 로제리움2차의 백창식 분양팀장은 "지난해부터 분양문의 하시는 고객들이 꾸준히 계셨지만, 금융소득종합과세 기준 강화 발표 후 2배 정도 문의가 늘었다. 구정 이후 더 많은 문의가 있을 것으로 보인다." 라며 "시세차익보다 꾸준한 임대수익을 기대하시는 경우가 대부분"이라고 밝혔다.
△ 시세차익보다는 임대수익의 현금흐름 중요 현장에서 만난 서울 서초에 산다는 장 모(45·남)씨는 "부동산을 사는 것이 아닌 배당주를 산다는 생각으로 알아보고 있다"며 "임대사업으로 수익률이 6%만 나오면 시세차익도 기대 할 수 있다"라고 말했다.
장 씨의 말은 부동산의 수익률이 높을수록 부동산 가격도 그만큼 오를 수 있다는 의미로 임대 수익의 현금흐름이 부동산의 가격을 결정한다는 것이다. 이는 최근 변화하고 있는 부동산투자자들의 투자 방식변화를 잘 보여준다.
예전에는 투자한 부동산의 시세차익에 방점을 두었다면 최근에는 투자대상 부동산을 '자산'으로 인식하고 자산에서 발생하는 현금흐름을 바탕으로 가치를 평가하여 투자를 결정한다.
상가 또한 마찬가지다. 상가 투자자들의 경우 고정적 수요가 확보된 단지내 상가나 이미 임차인이 확보되어있는 선임대 상가를 많이 찾고 있다. 상가투자에 있어 가장 큰 리스크는 공실이기 때문이기도 하지만 예상임대 수입과 투자비용을 검토해 적정 수익률을 충족하는지 알아보기 용이하기 때문이다. 기대 수익률은 보통 5~7%정도다.
한국창업부동산정보원 권강수 이사는 "아파트나 주택의 경우 전·월세가가 오르고 있는 상황이 투자적기일수 있다"면서 "이는 전세가와 매매가의 폭이 작을수록 가치에 비해 가격이 싼 주택이라 할 수 있기 때문이다"고 설명했다.
권 이사는 또 "이 폭이 시장 전체적으로 축소되면 주택가격은 조만간 바닥을 칠 것으로 본다"며 "앞으로 하락폭은 미진할 것"이라고 전망했다.
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