토지거래허가구역에서 세입자가 거주 중인 주택을 매수할 경우 적용되는 실거주 유예 신청기한이 2027년 말까지 1년 연장된다. 기존 임대차계약뿐 아니라 갱신계약도 일정 요건을 충족하면 실거주 유예 기간으로 인정된다.
국토교통부는 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택의 거래 여건을 보완하기 위해 이 같은 내용을 담은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령’ 개정안을 18일 입법예고한다고 17일 밝혔다.
개정안은 다음 달 1일부터 시행될 예정이며, 시행일을 기준으로 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택을 대상으로 적용된다.
정부는 앞서 지난 5월 12일 토지거래허가구역 내 세입자가 거주 중인 주택을 무주택 실수요자가 매수하는 경우 기존 임대차계약이 끝날 때까지 실거주 의무를 유예할 수 있도록 제도를 확대했다.
실거주 유예 신청기한 2027년 말까지 연장
이번 개정안에 따라 실거주 의무 유예 신청기한은 기존 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일까지로 1년 늘어난다. 토지거래허가를 받은 뒤 4개월 이내에 주택을 취득하고 소유권 이전등기를 마쳐야 하는 요건은 그대로 유지된다.
조정대상지역의 매입임대아파트 가운데 의무 임대기간이 남아 있거나, 투기과열지구 내 재건축·재개발 사업으로 조합원 지위 양도가 제한돼 세제 혜택 적용 시점이 늦어지는 경우에도 이에 맞춰 실거주 유예 신청기간이 조정된다.
기존에는 매수 당시 이미 체결돼 있던 임대차계약의 남은 기간까지만 입주를 미룰 수 있었다. 하지만 앞으로는 세입자가 계약을 갱신할 경우 갱신계약 1회에 한해 최대 2년까지 추가 유예가 가능해진다.
이에 따라 제도 시행일부터 최대 3년3개월까지 입주 시점을 늦출 수 있다. 유예를 적용받은 매수자는 늦어도 2029년까지 해당 주택에 입주해야 한다.
갱신계약도 유예 인정…조건은 유지
갱신계약을 실거주 유예 기간으로 인정받기 위해서는 유예 신청 전에 계약이 체결돼 있어야 한다. 갱신된 임대차계약 역시 다음 달 1일부터 2027년 12월 31일 사이에 시작해야 한다.
갱신계약을 체결하지 않는 경우에는 제도 시행 당시 유지되고 있는 최초 임대차계약이 종료될 때까지만 실거주 의무가 유예된다. 이 경우 유예기간은 시행일부터 최대 2년으로, 늦어도 2028년 9월 30일까지 해당 주택에 입주해야 한다.
이번 조치는 지난 15일 더불어민주당 원내대책회의에서 제기된 관련 제안도 반영했다. 당시에는 실거주 유예 신청기한이 올해 말로 제한돼 내년 주택 매도를 계획하는 경우 제도 적용이 어렵고, 갱신계약이 인정되지 않아 임차인의 주거 안정에 영향을 줄 수 있다는 지적이 나왔다.
국토부는 이번 제도 개선을 통해 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화와 조정대상지역 매입임대 아파트 세제 혜택의 단계적 폐지 과정에서 발생할 수 있는 거래 제약을 줄이고, 임차인의 거주 안정성도 높이겠다는 방침이다.
무주택 요건·2년 실거주 의무는 그대로
실거주 유예 기간이 확대되더라도 매수자 자격과 실제 거주 의무는 기존과 동일하게 유지된다.
제도 적용 대상은 지난 5월 12일부터 계속해서 무주택 상태를 유지한 실수요자로 한정된다. 유예기간이 끝난 뒤 실제 입주하면 해당 주택에서 2년간 거주해야 한다.
김이탁 국토교통부 1차관은 이번 조치가 토지거래허가제의 실거주 원칙을 유지하면서 임대 중인 주택 거래 과정에서 발생하는 현실적인 어려움을 보완하고 임차인의 주거 안정성을 높이기 위한 것이라고 밝혔다.
이어 무주택 실수요자 요건과 2년 거주 의무는 그대로 유지해 실수요자 중심의 거래를 유도하는 한편 투기적 수요는 차단하겠다고 강조했다.
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