[재테크] 똑똑한 부자들의 재테크 좋은 상가 고르는 방법

▲ 남산 센트럴 자이 조감도 ⓒ창업부동산정보원

부동산경기 침체가 계속되면서 투자하기가 어려운 환경이 만들어져 옥석을 가리기 위한 똑똑하고 착한 상가에 대한 관심이 어느 때 보다 높다. '똑똑하고 착한 상가'란 역세권에 사무실과 주택이 배후에 있고 분양가가 주변시세에 비해 저렴해 이미 상권형성이 이루어져 투자대비 수익률이 높은 것을 말한다. 하지만 초보 투자자들 에게는 이런 상가를 찾기란 생각처럼 쉽지는 않다.

최근 수익성부동산인 상가에 대한 얘기가 많이 보도 되는데 상가도 알아듣기 힘든 용어 들이 많이 나오는데 상가 종류는 근린상가, 단지 내 상가, 복합 상가, 테마상가(전문상가) 쇼핑몰(패션몰) 등 각 상가별 특징에 대하여 투자에 임하기전 알아둘 필요가 있다.

전통적 투자 방법으로 시세차익으로 선호되던 아파트 같은 부동산은 침체기에 접어들었고, 주식이나 펀드는 리스크를 감수해야 하는 반면 상가, 오피스텔 등의 수익형부동산은 시세차익과 임대수익이라는 두 마리 토끼를 한 번에 잡을 수 있다는 장점이 있다.

일반적으로 상가라고 하면 동네 구멍가게나 mart, 대규모 백화점등을 생각할 수 있는데 상가 유형별로 중, 대형 상가투자에 대해 진단하고 올바른 투자비법을 창업컨설팅과 부동산 분양 정보제공사인 한국창업부동산정보원과 상가분양 현장을 알아본다.

▶ '근린상가'는 도로변에 위치해 있고 가장 일반적인 상가다. 상권 입지를 자장 중요시하고 교통과 환경을 기반으로 하는 역세권 상가, 업무시설을 기반으로 하는 오피스군 상가, 그리고 아파트형 공장 상가들과 같이 지원시설성격의 상가 등으로 나뉜다. 주거지역 인근에 입지하며 주민의 생활편익을 제공하는 상점이 몰려 있는 곳을 말한다. 상권은 거주지 배후이며, 생활편의 소매점, 일용품점, 학원 등 서비스업종이 입점한다.

▶ '주상복합상가'는 주거공간과 상업공간이 복합된 건물로 주상복합 아파트라고 한다. 지상1∼4층은 상업공간이고 5층 이상은 주거공간으로 이루어지는데, 도심에 위치하여 교통이 편리하고, 내부에 문화·오락·편의·상업시설 등이 들어서 생활이 편리하다. 또한 초고층으로 지어져 조망이 좋고, 내부구조를 원하는 대로 배치할 수 있다는 장점도 지닌다. 그러나 상업용지에 세워지므로 분양가가 높고 외부 사람들이 상가를 얼마나 이용하는 지가 관건이다.

▶ '단지내상가'는 가장 안정적인 투자로 평가받고 배후 가구 수가 최소 800가구 이상 되는 대단지의 상가가 좋다. 주택법의 적용을 받아 건축하는 아파트 단지 내에 설치하는 상가를 말한다. 구매시설 및 생활시설로 편의품, 생활서비스 제공이 목적인 상점이 입점한다. 배후지는 아파트 단지로 비교적 좁은 편이나, 단골 고객과 가족단위 고객을 잘 유치하면 매출의 변동이 안정적이라는 장점이 있다. 편의점, 슈퍼, 청과점, 안경점, 세탁소, 인테리어점, 음식점 등 생활밀착형 업종이 유리하다.

▶ '테마상가'는 하나의 주제를 삼아 그와 관련된 업종을 중심으로 집단화시킨 형태의 상가를 말한다. 의료관련, 음식점관련 혹은 의류매장 등의 건축물로 특성을 살렸다. 서울 동매문의 의류상가가 좋은 예다. 건물규모가 커지면서 최근에는 복합테마상가라는 개념을 적용하여 더 넓고 복합적인 기능을 갖춘 상가들이 늘어나고 있다.

■ 초보 투자자들 상가 투자 리스크를 줄여라
상가 투자에 가장 큰 리스크는 공실. 임대 계약이 이뤄지지 않은 채 상가가 방치되게 되는 경우다. 이를 방지하기 위해서는 우선 투자 전 해당 상가가 어느 정도 활성화 되었는지 꼭 알아봐야 하며 거주 인구, 유동 인구 등 상가로 유입 가능한 인구를 확인해야 한다. 또한 향후 지역에 개발 가능성도 배제할 수 없음으로 투자 전 알아봐야 할 필요가 있다.

상가의 입지 또한 향후 발생할 수 있는 리스크에 한 요인으로 작용할 수 있다. 상권도 뜨는 상권이냐, 지는 상권이냐에 따라 가치가 달라지며 임대 계약이 발생할 수도 공실로 전활 될 수도 있다. 따라서 투자를 고려하고 있는 상가가 포함 된 상권의 특성을 살펴 본 후 가치를 판단해야 한다. 수익률 6~8%나오면 안정적 투자처라고 볼 수 있다.

■ 대형 테마상가 묵동 '묵동자이 프라자' 
GS건설은 서울 중랑구 일대에 대형 테마상가인 '묵동자이 프라자'를 분양 중이다. '묵동자이 프라자'는 GS건설이 서울 중랑구 묵동에 지은 총 411세대의 주상복합 아파트 '묵동자이'를 배후에 두고 있는 초대형 테마상가다. 최고 35층 3개동 건물에 지하 2층~지상 3층, 연면적 약 3만9600㎡ 규모이며 총 156개의 점포가 입점한다. 3.3㎡당 분양가는 지상 1층 1566만원∼2650만원 선, 지상 2층 578만원∼949만원, 지상 3층 456만원∼703만원 선으로 인근 지역의 분양 중인 상가보다 저렴하다. 상가는 7호선 먹골역과 6,7호선 태능입구역이 도보로 3~5분 거리이며 동부-북부 간선도로, 내부순환도로 등도 인접해 교통입지가 우수하다는 평가를 받고 있다.

■ 단지내 상가 금호동 삼성래미안
삼성래미안은 서울시 성동구 금호동에 삼성래미안 단지내 상가를 분양중에 있다. 삼성 래미안 단지내 상가는 1057가구의 단지내 상가로 지상 1~4층 규모로 총 26개 점포로 구성되어 있다. 단지내 상가는 여타 상가에 비해 배후수요가 탄탄하여 공실 위험성이 적다는 것이 가장 큰 장점이다. 지하철 5호선 신금호역을 도보로 이용이 가능하며 3호선 금호역과 5호선 행당역도 단지 근거리에 위치해 있다. 부동산, 제과점, 클리닉(소아과, 내과, 이비인후과, 치과, 한의원 등), 학원, 미용실, 세탁소 등의 생활밀착형 업종을 권장하며 3.3㎡당 900만원~2300만원으로 선착순 수의계약으로 분양한다.

■ 주상복합 상가 충무로 남산 센트럴 자이 
GS건설은 서울 중구 충무로 4가 306번지에 지하7층, 지상 32층 2개동 규모의 주상복합아파트 "남산 센트럴 자이" 지하1층~지상2층에 상업시설 70실과 지상 3층~4층에 업무시설 44실중 임대를 마친 상가, 사무실 일부를 분양 중이다. 임대를 마친 학원, 병원, 사무실, 카페의 경우 연 5~6%가량의 임대 수익 발생이 가능하여 투자자들은 안심 투자를 할 수 있으며 향후 지가 상승까지 내다 볼 수 있다. 상업시설은 3.3㎡당 700~3500만원에 전용률 58%로 인근의 상업시설보다 저렴한 가격으로 분양하고 있으며 향후 주변 재개발로 미래가치를 기대할 수 있다는 게 회사 측의 설명이다.

이외에 상가로 연신내에 위치한 마에스트로는 지하4층~지상17층 규모로 상업시설 18개 점포와 오피스텔 계약면적 기준 31.61㎡~64.86㎡ 총 213실로 구성되어있으며 이 중 3,3㎡당 600만원~3,000만원대로 상업시설을 분양 중이다. 서울 마포구 합정동 418-1번지 일원 메세나폴리스는 젊은층 유동이 많은 홍대상권과의 시너지를 통한 소비유입도 기대되는 지하철 2호선과 6호선 환승역인 합정역과 직접 연결되는 초역세권으로 단지내상업시설을 분양 중이다.

한국창업부동산정보원 권강수 이사는 "지금처럼 경기가 불확실할 경우 투자 리스크를 줄이고 주요하게 봐야할 것은 향후 상가가 얼마나 활성화 될 수 있는지가 관건"이라며 "건물 입지여건과 유동인구가 상가입점에 가장 중요한 요소였지만 최근에는 상가를 제대로 운영할 수 있는 경영노하우가 중요시 되고 있다"고 말했다.

권 이사는 또 "같은 건물 내에 은행, 브랜드 커피숍, 대형 슈퍼, 등 사람들이 모이고 소비가 많은 업종이 들어올 수 있는지 파악하고 시행사가 갖고 있는 전체 상가운영에 대한 소비시장 흐름 읽는 경영마인드를 갖추고 비전도 살펴봐야 한다"고 조언했다.

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