서울 지하철 2호선 신도림역 인근에 입주한 지 10년 된 오피스텔 23.1㎡(실평수 7평)를 보유한 광명시 철산동 거주 서모 씨(52·女)는 보증금 1000만원에 60만원씩 받던 노후된 오피스텔을 팔고 최근 대림역 인근에 분양하는 신축 오피스텔을 분양 받았다.
서 씨가 새 오피스텔로 갈아 타기한 이유는 아무래도 오래된 오피스텔을 세입자들이 선호하지 않다보니 수익률과 자산가치가 떨어져 신규로 갈아타기 한 것이라고 한다. 2002년 8천5백만 원에 분양 받아서 4월 초에 1억5천만 원에 팔았다고 한다.
수도권 오피스텔 신규 분양시장은 공급과 재고물량이 늘어나 노후 된 오피스텔이 임대수익률이 떨어지면서 새 오피스텔로 갈아타기 열풍이 불고 있다.
최근 공급되는 오피스텔의 경우 공간 활용이나 편의성등에서 고급화되는 추세라 세입자들의 선호도가 높아 월 임대료를 10%가량 높여도 공실율이 쉽게 발생하지 않는 것이다.
따라서 시설이 낡아 수요가 떨어져 공실기간이 길어진다면 기존 오피스텔을 팔고 임대수요가 풍부한 주요 역세권 주변 신규물량으로 갈아타는 전략이 필요하다.
임대수익률은 계속해서 떨어지는데 주변에 최신시설과 풀 옵션을 갖춘 새 오피스텔이 속속 선보이면서 시설이 낙후되고 낡은 오피스텔은 세입자들의 선호도가 더 떨어져 공실이 발생하거나 임대료를 낮춰야 하는 상황이다.
지가상승 보다는 매달 나오는 월세에 기준을 두면서 투자 목적보다는 새집으로 옮기려는 갈아타기 수요가 시장을 움직이고 있는 것이다. 특히 오래된 신도시 오피스텔에서 인근에 새롭게 조성된 교통이 편리한 역세권 지역으로 갈아타기 하는 사례가 잇따르고 있다.
오피스텔을 비롯한 수익형부동산 시장은 상대적으로 역세권 지역들은 활발한 편이다. 저금리 기조가 계속 유지되고 있고 금융소득종합과세 기준이 확대되어 금융 부문에 편중되었던 자산가들이 수익형부동산시장에 관심을 돌리고 있는 것으로 풀이된다.
◇ 낡은 오피스텔 갈아타기로 '수익률과 자산가치' 올리기
전문가들은 보유 중인 노후 오피스텔은 건물가치 상승도 낮고 임대수익률도 시중 평균에 못 미친다면 산업단지·역세권 등의 분양가가 저렴한 신규 오피스텔로 갈아탈 필요가 있다고 조언한다.
오피스텔 임대수익률이 하락하는 추세에서 보유 중인 기존 오피스텔의 경쟁력이 크게 떨어진다면 무조건 보유하는 것만이 능사가 아니라고 강조한다. 공실이나 임대수익률이 떨어지는 원인을 따져보고 인근 물량에 비해 세입자들의 선호도가 낮다면 갈아타기에 나서야 한다는 것이다.
신세계건설 로제리움2차 백창식 본부장은 "최근 분양을 받는 계약자들은 노후 된 오피스텔을 팔고 오시는 분들이 많이 있다"며 "실제로 대림역 인근의 소형주택들은 현재 공실도 없을뿐더러 최근 분양된 현장들도 매매가가 보통 1천만 원씩 뛰었다. 구로디지털단지·가산디지털단지 직장인 임대수요가 많고 강남권 출퇴근도 편리하기 때문"이라고 밝혔다.
한국창업부동산정보원 권강수 이사는 "금융소득종합과세 부과 기준 강화, 베이비붐 세대를 중심으로 은퇴자들이 늘면서 임대사업에 대한 관심이 꾸준하다."며"1인가구 증가에 따라 도시형생활주택과 오피스텔의 인기가 높았지만, 일부지역은 과잉공급으로 수익률이 떨어지면서 지금 당장 월세가 나오는 것도 중요하지만 과연 앞으로도 꾸준히 잘 나올 수 있는 지역 인지를 살펴봐야 한다고"전했다.
◇ 배후수요 탄탄한 업무밀집지역 '수익형부동산'
신세계건설은 서울시 구로구 구로동 97번지에 짓고 있는 '로제리움 2차'를 분양중이다. 로제리움2차는 지하 2층~지상 20층 규모로 전용면적 20㎡이하의 소형주택으로 372(실)의 오피스텔과 도시형생활주택으로 구성된다. '2·7호선 더블환승역 대림역 도보 5분 거리로 강남, 시청 등 서울 도심 및 인천, 수원 등 수도권으로 이동이 편리하고, 서부간선도로, 올림픽대로 등이 가까워 교통 환경이 우수하다. 입주는 올해 11월이다.
대상그룹 동서건설은 서울 동대문구 휘경동에서 '빌리원' 오피스텔과 도시형 생활주택 총 129가구를 4월 분양 예정에 있다. '빌리원' 오피스텔 및 도시형생활주택은 지하 1층∼지상 17층 규모로 오피스텔과 도시형생 활주택이 각각 108실, 21가구로 전용면적 15.39㎡∼29.52㎡의 소형으로 이뤄지며 실투자금 3,000만원대면 투자가 가능하다. 지하철1호선 회기역 1번출구에서 보도 1분거리에 위치한 초역세권이다. 준공은 2014년 8월 예정이다.
대우건설은 서울 강남구 역삼동에 '강남역 센트럴 푸르지오시티' 오피스텔과 상가를 분양중이다. 지하 8층~지상 19층 규모로 지상 4층~지상 19층에는 총 728실 규모의 오피스텔(전용 20~29㎡)이 들어서며, 지하 2층~지상 3층에는 총 110개의 근린생활시설로 구성된다. 2호선·신분당선 환승역인 강남역 1번 출구에서 약 34m거리에 위치하여 유동수요의 접근성이 우수하다. 입주는 2015년 3월 예정이다.
케이디종합건설은 풍부한 임대수요와 더불어 사통팔달 교통망, 초역세권의 성공조건을 두루 갖춘 5호선 '경동엠파이어시티'를 분양중이다. '경동 엠파이어시티'는 지하2층 지상 13층 27.70㎡ 82세대 26.88㎡ 130세대 총 212세대로 모두 소형으로 구성되었으며 무늬만 초역세권이라고 이야기하는 다른 분양 현장과는 달리 실제로 오피스텔 입구에서 5호선 화곡역까지 걸어서 단 20초면 이용이 가능하다. 2013년 12월 말 입주 예정이다.
