지난해 서울 아파트 월세지수가 통계 작성 이후 최고치를 기록하면서 임대차 시장 전반에 뚜렷한 변화 조짐이 나타났다. 전세 매물 감소와 대출 규제 강화가 맞물리며 월세 수요가 빠르게 늘어났고, 그 영향으로 월세 가격과 거래 비중 모두 상승세를 이어갔다.
6일 KB부동산 월간 주택가격 동향에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 월세지수는 131.2로 집계됐다. 이는 관련 통계가 작성된 이후 가장 높은 수치다. 서울 아파트 월세지수는 지난해 1월 120.9에서 12월 131.2로 1년 새 10.3포인트 상승했다. 해당 지수는 전용면적 95.86㎡ 이하 중형 아파트를 대상으로 산출된다.
월세지수 상승과 함께 실제 월세 가격도 빠르게 올랐다. 한국부동산원 자료를 보면 서울 아파트 평균 월세가격은 지난해 1월 134만3000원에서 12월 147만6000원으로 상승했다. 불과 1년 사이 평균 월세가 10만원 이상 오른 셈이다.
전세 물건 감소와 대출 규제, 월세 수요 확대 촉발
지난해 임대차 시장에서는 전세 물건 감소가 전반적인 가격 구조를 끌어올리는 흐름이 이어졌다. 정부의 6·27 대책과 10·15 대책 등 수요 억제 정책 이후 전세 매물이 줄어들면서 수급 불균형이 심화됐고, 이에 따라 전셋값이 상승했다. 전세 부담이 커지자 세입자들이 월세로 이동하면서 월세 거래가 늘어났고, 월셋값 역시 상승하는 흐름이 반복됐다.
여기에 전세대출 규제 강화도 월세 전환을 부추기는 요인으로 작용했다. 전세자금 마련이 쉽지 않은 수요층을 중심으로 월세를 선택하는 경향이 뚜렷해졌고, 이른바 ‘전세의 월세화’ 현상은 더욱 가속화됐다. 그 결과 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중은 매달 확대되는 모습을 보였다.
국토교통부 주택 통계에 따르면 2025년 1월부터 11월까지 전국 주택 월세 거래량 비중은 전년 동기 대비 5.3%포인트 증가한 62.7%로 나타났다. 같은 기간 아파트 월세 비중은 47.9%로 3.7%포인트 늘었고, 비아파트 월세 비중은 76.2%로 1년 새 6.7%포인트 확대됐다.
수도권 중심 월세 상승 압력 지속 전망
시장에서는 올해도 전세에서 월세로의 전환 흐름이 이어지면서 월세 가격 상승세가 지속될 가능성이 크다는 전망이 나오고 있다. 특히 입주 물량이 감소하고 월세 전환 추세가 뚜렷한 수도권을 중심으로 월세 가격 상승 압력이 더 커질 수 있다는 분석이다.
대한건설정책연구원은 최근 발간한 ‘지표로 보는 건설시장과 이슈’ 보고서를 통해 전세자금 조달 여력이 부족한 수요층을 중심으로 월세 전환이 가속화될 경우, 중·저소득 세입자의 주거비 부담이 단기적 현상에 그치지 않고 구조적으로 고착화될 우려가 있다고 진단했다.
임대차 시장에서 월세 비중이 빠르게 확대되는 가운데, 월세지수와 평균 월세 가격이 동시에 상승하면서 세입자들의 주거비 부담은 한층 커지고 있다. 전세 감소와 월세 전환이라는 흐름이 당분간 이어질 경우, 서울을 포함한 수도권 임대차 시장의 구조 변화는 더욱 뚜렷해질 것으로 보인다.
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