정부가 부동산 시장 안정을 목표로 다주택자의 주택 처분을 유도하고 있는 가운데, 임대차 물량 감소로 전월세 가격이 오르고 이 흐름이 다시 매매시장으로 전이될 수 있다는 우려가 커지고 있다.
부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 10일 기준 서울 아파트 전월세 매물은 3만9642건으로, 지난달 22일 집계된 4만2870건보다 7.6% 줄었다. 이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침을 밝힌 이후 전월세 매물이 빠르게 감소한 모습이다. 세부적으로는 전세 매물이 7.2%, 월세 매물이 8.0% 감소했으며, 지난해 같은 기간과 비교하면 서울 전월세 매물은 16.7% 줄어든 것으로 나타났다.
이 같은 변화는 오는 5월 9일로 예정된 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자들이 보유 주택 정리에 나선 데 따른 영향으로 해석된다. 유예가 종료되면 양도소득세 기본세율 6~45%에 더해 2주택자는 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트 이상의 중과세율이 적용된다. 여기에 지방소득세까지 포함하면 최고 세율은 82.5%까지 높아진다.
이재명 대통령 역시 다주택자의 주택 매각을 압박하는 메시지를 연이어 내고 있다. 대통령은 사회관계망서비스(SNS)를 통해 등록임대 아파트를 포함한 다주택 물량이 시장에 매물로 출회될 경우 주택가격 안정에 도움이 될 수 있다는 취지의 발언을 했다.
다만 구조적인 제약도 적지 않다. 국토교통부에 따르면 지난해 기준 서울 장기매입임대주택 27만8886가구 가운데 아파트는 4만3682가구로 15.7%에 그쳤다. 대부분은 빌라, 다가구, 오피스텔 등 비아파트 주택이다. 여기에 대출 규제와 토지거래허가구역 지정으로 실거주 요건이 강화되면서, 다주택자가 주택을 처분하더라도 실수요자가 아닌 경우 매수 자체가 쉽지 않은 환경이 조성돼 있다. 전세를 끼고 주택을 매입하는 이른바 갭투자가 사실상 차단되면서 매매시장 공급 효과가 제한적일 수 있다는 분석도 나온다.
문제는 다주택자가 임대 중이던 주택을 매각할 경우 전월세 시장에 공급되던 물량이 줄어들 수 있다는 점이다. 여기에 신축 아파트 입주 물량까지 감소하면서 전월세 가격 상승 압력이 더욱 커질 가능성이 제기된다. 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 2만9161가구로, 지난해보다 31.6% 감소했다.
주택산업연구원은 입주 물량 감소와 다주택자 중과 정책, 실거주 의무 강화가 동시에 작용하면서 전월세 매물 감소와 가격 상승이 이어질 수 있다고 분석했다. 특히 전세가격 상승이 다시 매매가격 상승으로 이어지는 흐름이 나타날 가능성도 배제할 수 없다고 지적했다.