정부가 6·27 부동산 대책을 통해 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 제한하면서 서울과 수도권 부동산 시장이 급속히 관망세로 돌아서고 있다. 특히 신축 아파트와 기존 구축 아파트 간 '갈아타기 수요'가 집중됐던 이른바 '한강벨트' 지역에서는 매수 문의가 급감하며 거래 절벽 현상이 본격화하고 있다.
서울 마포구 염리동의 한 중개업소 관계자는 "27일에는 급히 매매 계약을 진행하려는 실수요자들이 다수 있었지만, 주말 이후부터는 매수자 발길이 뚝 끊겼다"며 "기존 주택에서 평수를 넓히거나 신축으로 옮기려던 이들에게 정부가 사실상 사다리를 걷어찬 셈"이라고 말했다.
이번 대책에는 수도권 및 규제지역 내 주담대 한도를 6억원으로 제한하고, 생애최초 주택담보인정비율(LTV)을 기존 80%에서 70%로 낮추는 내용이 포함됐다. 조건부 전세대출 금지와 대출 실행 후 6개월 내 전입 의무도 포함되며, 이는 기존 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 넘어서는 수준이다.
이에 따라 마포구, 성동구, 동작구 등 한강 인근 고가 아파트 지역의 거래는 사실상 멈춘 상태다. 부동산R114에 따르면 서울 아파트 평균 매매가는 14억6492만원으로, 기존에는 LTV 70% 적용 시 약 10억원까지 대출이 가능했으나, 이번 규제로 최대 6억원만 대출이 가능해져 실구매자의 자비 부담이 4억원가량 늘었다.
마포구(14억8423만원), 성동구(16억3975만원) 등 평균 가격이 높은 지역에서는 기존에 4억원 안팎의 자기자본으로 매입이 가능했지만, 이제는 최소 8억~10억원이 있어야 거래가 가능해졌다. 동작구 흑석뉴타운의 한 공인중개사는 "선매수 후 기존 주택을 처분하려던 집주인들이 호가보다 1억~1억5000만원 낮춘 급매물을 내놓고 있다"며 "상승장에 먼저 매수했던 이들에게는 큰 부담이 되고 있다"고 전했다.
거래 절벽이 이어지자 매수 수요가 전세 시장으로 이동하면서 임대차 시장의 불안정성도 커지고 있다. 마포구의 또 다른 중개업소 관계자는 "가을 임대차 계약 시즌 전까지는 매도인과 매수인 모두 관망할 것으로 보인다"며 "단기적으로는 거래량 감소로 인해 가격 상승세는 멈추겠지만, 공급 대책이 없다면 다시 상승 전환될 가능성도 배제할 수 없다"고 우려했다.
금융권도 큰 혼란에 휩싸였다. 정부가 대책 발표 다음 날인 28일부터 즉시 규제를 시행하면서, 은행 창구와 콜센터, 대출모집인을 통한 문의가 폭주하고 있으며 비대면 대출 접수도 줄줄이 중단됐다.
서울의 한 시중은행 영업점을 찾은 황 모씨(38)는 "신혼부부로 첫 집을 마련하려 준비 중이었는데 갑작스럽게 대출 한도가 줄어들어 얼마나 가능한지 확인하러 왔다"고 말했다. 또 다른 고객 강 모씨(54)는 "규제 시행 전에 대출 신청을 했는데 계약이 유효한지 직접 확인하러 은행을 찾았다"고 전했다.
은행 관계자에 따르면, 비대면 대출 중단으로 영업점 방문이 급증했으며, 전화 문의는 평소 대비 2~3배 이상 늘었다. 그는 "전산 시스템을 개편하려면 최소 일주일은 걸릴 것으로 예상되며, 그동안 고객과 업계 모두 혼선이 불가피하다"고 설명했다.
금융당국의 시뮬레이션에 따르면, 연 소득 2억원인 차주가 20억원 상당의 주택을 구입할 경우 기존에는 약 13억9600만원까지 대출이 가능했으나, 이제는 최대 6억원으로 줄어 대출 한도가 7억9600만원(57%) 감소했다. 연 소득 1억원 차주 역시 6억9800만원에서 6억원으로 줄었고, 연 소득 6000만원 차주는 기존과 동일하게 4억1900만원 수준을 유지한다. 생애최초 특례 적용 시에도 대출 한도는 6억원으로 동일하다.
김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "시장 안정화를 위해서는 단기적인 수요 억제책뿐 아니라 공급 확대, 세제 개편, 금융 시스템 정비 등 전방위적인 대책이 병행돼야 한다"고 강조했다.